我们提到过波兰房产的价格、买房压力，可以参考下之前的文章波兰房地产行业开始复苏了？投资波兰房产还香不香？波兰人买房压力大不大

有细心的读者发现了一个问题，我们还有一个很重要的话题没有说，那就是房贷。我争取一次性把你需要了解的波兰房贷的细节都展示给各位。

房贷有哪些种类

波兰可以提供房贷的银行有很多。我把波兰的房贷种类大致分为3种：标准房贷、优惠贷款（简称“优贷”）和“绿色房贷”。

只要通过银行的信用评估，人人都可以申请标准房贷。这种贷款对借款人或者所购买的房产没有过多要求。除本金外，银行收取利息、银行利润和手续费。本文在后面的部分会具体说明。优贷仅适用部分人群，比如在2018年前实施的“年轻人首次购房优贷”，就是针对首次购买房产的社会新鲜人提供的专项贷款，对申请人的收入没有过多的要求；还有专门针对没有存款的，或者家里有孩子的满足条件的个人或家庭提供的优贷。“绿色房贷”，顾名思义，就是当购买满足特定绿色环保和节能标准的房产可以申请的一种房贷。银行对贷款人是如何进行评估的

获取银行贷款通常需要满足：1）最低的首付；2）达到银行规定的信用评级。

2015年起，首付的最低要求为贷款额的10%，实际操作中如果可以拿出至少20%的首付，对于获取贷款是非常有帮助的。首付比例的高低并不意味着银行会收取更优惠的费率，高首付对于银行来说意味着低风险，银行更愿意借钱。

信用评级相对主观一些，银行通常需要考虑以下因素：

借款人的年龄，性别，婚姻状况，家庭状况，教育背景，就业情况，收入来源，信用记录财务状况：收入水平，收入稳定性，家庭支出和负债情况资产情况：存款情况，持有其他资产的情况银行放贷的基本流程

提交贷款申请。可以自行在银行网点办理，或通过中介机构提交银行在完成风险评估后会提供报价和协议草稿。在这一步需要仔细研究构成贷款成本的所有要素（利息，佣金，保险，一次性手续费等）、合同期、服务范围和违约处罚等内容。银行通常会在报价时进行交叉销售，如果使用该银行其他产品（例如在该银行开设个人账户或开办信用卡），银行会收取较低的银行利润。双方签订贷款协议。借款人有14天时间可以提出解约。协议签署后，银行将钱打入房产出让方的账户而不是借款人的账户。如何计算房贷成本

上文提到银行会收取利息、银行利润、手续费和保险，这些其实就是我们在偿还本金同时需要额外支付的贷款成本。

利息包括两部分，一部分是按各银行自己定的利息率计算的利息，需要关注；一部分是根据市场浮动利率收取相应的利息，这部分是法定的，所有银行都一样，通常是采用Wibor 3M，不需要关注。银行利润：你只需要知道这个得加在利息上，是贷款成本的一部分就行了。每个银行都不一样，需要关注。手续费：通常是在开始时按借款金额的一定比例一次性收取。每个银行都不一样，需要关注。房产的火险或意外险：这个是强制的，可以在银行买，也可以通过保险公司购买。属于银行交叉销售的部分，是可以争取优惠的项目。需要对比保险公司报价，总体差别不大，可稍微关注。作为一名财务工作者，我通常会用Excel简单估算下每月的还款金额并和银行的报价稍微对比下。上述因素会影响计算结果，但影响水平不重要，可以忽略。

有很多比价网站可以搜一下，只要填写必要的信息就可以对比从各个银行贷款的成本，当然也是仅供参考。我们还是需要充分发挥自身的主观能动性，积极跟银行讨价还价斗智斗勇。

房贷的一些其他问题

一般来说还款期越长，贷款成本越高，但摊到每月的还款金额就越低。常见的还款期为25-30年。根据贷款协议的约定，可能的还款方式可以是等额分期支付（由利息和本金构成，每期还款金额相同，但开始时候利息的比重高一些，随着时间的推移利息所占比重降低）或减额分期支付（同样由利息和本金构成，本金固定不变，但随着时间推移利息不断降低，所以每期支付金额呈递减趋势）。通常来说等额分期支付的最终成本会高一点，但对于借款人信用积累是有好处的。提前还款是允许的，法律规定在贷款协议执行3年后，如果借款人提出要提前还款，银行必须接受且不得收取额外费用。贷款协议执行不到3年时间也是可以提前还款的，但是通常银行会收取一定费用。